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加入WTO對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊程度
加入WTO在給我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也不可避免要造成一定的沖擊，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其沖擊程度主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1．受到房地產(chǎn)品不可移動(dòng)性的影響。房地產(chǎn)品是依附于土地的，具有不可移動(dòng)性。國(guó)外
然有較高質(zhì)量和檔次的房地產(chǎn)物業(yè)，某些國(guó)家甚至有過(guò)剩的房屋，但卻無(wú)法將它們從國(guó)外移植到我國(guó)來(lái)。所以，入世后，國(guó)外的房地產(chǎn)品不會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)直接沖擊。
2．受到房地產(chǎn)品建設(shè)周期長(zhǎng)的影響。房地產(chǎn)的建設(shè)周期相當(dāng)長(zhǎng)，從征地立項(xiàng)到開(kāi)工建設(shè)之間的前期準(zhǔn)備工作是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。外商一旦準(zhǔn)備進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先必須花費(fèi)一定的時(shí)間來(lái)研究熟悉我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，然后才會(huì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段，這樣更加延長(zhǎng)了前期準(zhǔn)備工作時(shí)間。因此，在近期內(nèi)，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成很大沖擊。
3．受到對(duì)外開(kāi)放程度的影響。房地產(chǎn)屬于對(duì)外開(kāi)放比較早的行業(yè)早在90年代初期外資開(kāi)始進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。這種情況在一定程度上減輕了由于加入WTO之后外商蜂擁而入所帶來(lái)的壓力。不過(guò)到目前為止，進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的外商，主要是來(lái)自港、澳、臺(tái)等地區(qū)，來(lái)自發(fā)達(dá)國(guó)家的比較少。一旦國(guó)外的知名房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，他們一般都具有資金、管理、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)，而我國(guó)的房地產(chǎn)企
業(yè)相對(duì)非常弱小，適應(yīng)市場(chǎng)的能力比較差，所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)外知名的房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必給我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大沖擊。
從以上分析可以看出，從近期來(lái)看，加入WTO不會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的沖擊。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著國(guó)外知名房地產(chǎn)企業(yè)的不斷介入，其沖擊程度也會(huì)隨之加大，并且這種沖擊不僅僅是產(chǎn)品層次上的競(jìng)爭(zhēng)，而是國(guó)內(nèi)外企業(yè)之間實(shí)力包括規(guī)模、資金、技術(shù)、管理等方面更加深層次的競(jìng)爭(zhēng)。
加入WTO對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要影響
1、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響。從總量上來(lái)看，入世可能帶來(lái)房地產(chǎn)需求的增加。主要表現(xiàn)在：一是外來(lái)機(jī)構(gòu)和人員的增加，將會(huì)帶來(lái)新的有效需求。二是入世使許多消費(fèi)品的價(jià)格降低，相應(yīng)提高了居民購(gòu)買(mǎi)房屋的支付能力。從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，入世對(duì)不同性質(zhì)、檔次以及區(qū)域的房屋產(chǎn)生不同的影響。主要表現(xiàn)在：一是對(duì)商用商品房的增加。國(guó)外廠商投資建廠的數(shù)量增多，銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等分支機(jī)構(gòu)和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所增多，外商及工作人員增多，帶動(dòng)工業(yè)廠房、辦公用房、商業(yè)用房、賓館、飯店以及公寓需求的大大增加。二是對(duì)中高檔商品住宅需求增加，對(duì)低檔商品住宅需求將逐步萎縮。入世后，外資機(jī)構(gòu)、民營(yíng)企業(yè)及個(gè)
經(jīng)營(yíng)的數(shù)量將會(huì)增長(zhǎng)，年輕人的就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，對(duì)居住物業(yè)的享受性要求提高。另一方面入世可能導(dǎo)致一部分人失業(yè)，繼續(xù)擴(kuò)大現(xiàn)有的弱勢(shì)群體，這部分群體本是低檔商品住宅的最迫切需求者，但由于購(gòu)買(mǎi)力有限，只能逐步轉(zhuǎn)向政府提供的廉租屋。從區(qū)域房地產(chǎn)來(lái)看，由于入世對(duì)農(nóng)業(yè)的沖擊，大部分農(nóng)民有可能逐步向附近的中小城市流動(dòng)，從而加快中小城市的發(fā)展，由此帶動(dòng)未來(lái)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。此外，隨著汽車(chē)價(jià)格的降低，對(duì)郊區(qū)住宅的需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
2、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的影響。由于需求增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用和外商投資房地產(chǎn)數(shù)量的增加，商品房供給量將增加。外商引進(jìn)先進(jìn)設(shè)計(jì)、技術(shù)和設(shè)備，大量使用優(yōu)質(zhì)建筑材料，使商品房質(zhì)量不斷提高。
3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。入世既有使價(jià)格下降的一面，也有使價(jià)格上升的一面。促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的因素主要有：一是關(guān)稅降低，進(jìn)口建筑材料、設(shè)備價(jià)格下降，國(guó)內(nèi)的建筑材料、設(shè)備的價(jià)格也會(huì)不同程度下降，建筑成本隨之降低。二是國(guó)家規(guī)范管理行為，減少審批手續(xù)，將使企業(yè)的非經(jīng)營(yíng)性成本和前期成本下降。促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的因素主要表現(xiàn)在有效需求的增加，入世后，由于對(duì)廠房、寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施、飯店、公寓等物業(yè)需求的增加，而現(xiàn)有的物業(yè)在數(shù)量和質(zhì)量等方面又不能夠滿足要求，所以，在短期內(nèi)以上物業(yè)的價(jià)格有可能上漲。綜合考慮以上兩個(gè)方面的因素，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)基本處于穩(wěn)中有降的狀態(tài)。其中，商用商品房的價(jià)格比普通住宅穩(wěn)定。
4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響。入世后，政府辦事效率提高，中間環(huán)節(jié)減少，政策規(guī)范、透明度提高，中介服務(wù)完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
5、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生存的影響。我國(guó)現(xiàn)有2萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，由于發(fā)展時(shí)間比較短，一般都存在著規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問(wèn)題，并且大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)仍以國(guó)有企業(yè)為主，雖然部分國(guó)有企業(yè)已經(jīng)完成或者正在進(jìn)行轉(zhuǎn)制，但實(shí)際情況并不樂(lè)觀，許多企業(yè)轉(zhuǎn)制后仍然延續(xù)以前的做法，企業(yè)制度不健全，經(jīng)營(yíng)機(jī)制沒(méi)有得到根本轉(zhuǎn)變，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求不相適應(yīng)。加入WTO之后，我們面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是長(zhǎng)期在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的具有強(qiáng)大實(shí)力的外國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，如果我們?nèi)匀谎永m(xù)現(xiàn)有做法，那么我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中明顯處于劣勢(shì)，我們現(xiàn)在所處的主導(dǎo)地位將會(huì)慢慢被國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)所取代，大部分房地產(chǎn)企業(yè)將破產(chǎn)或者被兼并。
加入WTO應(yīng)采取的對(duì)策和措施
加入WTO對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)和多方面的。如何抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，不僅僅是政府部門(mén)要考慮的問(wèn)題，更是房地產(chǎn)企業(yè)所要關(guān)心的問(wèn)題。
1、轉(zhuǎn)變思想，抓緊了解世界市場(chǎng)通行規(guī)則，學(xué)習(xí)新的知識(shí)。入世后，我們面對(duì)的環(huán)境市場(chǎng)規(guī)則、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等都將發(fā)生較大變化，為了盡快適應(yīng)新的游戲規(guī)則，我們必須抓緊“洗腦”，學(xué)習(xí)與WTO有關(guān)的基本知識(shí)，掌握國(guó)際市場(chǎng)通行的規(guī)則和技巧。
2、加快國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改制進(jìn)程，切實(shí)轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和免疫力。第一步，通過(guò)企業(yè)改制，初步改變國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)有資本一股獨(dú)占的問(wèn)題，建立起符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的法人治理結(jié)構(gòu)，逐步建立起適應(yīng)國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制。第二步，隨著條件的不斷成熟，在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中逐步減少國(guó)有資本所占的比例，實(shí)現(xiàn)真正意義上的股份制改造，從根本上為房地產(chǎn)企業(yè)建立適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的經(jīng)營(yíng)機(jī)制創(chuàng)造條件。
3、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，改變經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。首先加強(qiáng)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)研究，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的動(dòng)態(tài)變化及時(shí)增減房地產(chǎn)投入，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，確保資產(chǎn)保值增值，提高企業(yè)的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力。其次加強(qiáng)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的研究，根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)（區(qū)域、不同性質(zhì)、檔次物業(yè)等）的變化，及時(shí)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。
再次實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在小區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，樹(shù)立優(yōu)勢(shì)，在與外商的競(jìng)爭(zhēng)中以品牌取勝。
4、加快房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組，組建大型企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。為了盡快提升現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，占據(jù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的有利地位，我們?cè)诓粩嘣黾悠髽I(yè)自身實(shí)力的同時(shí)，可以不斷尋求企業(yè)資產(chǎn)重組的方式，特別是實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。在尋求內(nèi)聯(lián)的同時(shí)，我們應(yīng)利用加入WTO的契機(jī)，積極尋找與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，利用我們自身的資源、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和外商的資金、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理等優(yōu)勢(shì)，組建大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的集約化經(jīng)營(yíng)。
5、樹(shù)立“以人為本”的意識(shí)，培養(yǎng)和留住高級(jí)人才。加入WTO以后，外來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快進(jìn)入角色，一定會(huì)從現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)挖掘人才，這將對(duì)人才本來(lái)就不富裕的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的沖擊。因此，我們必須樹(shù)立“以人為本”的意識(shí)，不僅要大量培養(yǎng)適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)需要的人才，而且還要建立具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬福利和員工發(fā)展制度以留住人才。(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)/張亞輝) |