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外商投資用地轉向何方
加入WTO后，外商投資將不再只局限于從前的加工業(yè)、制造業(yè)、商業(yè)、房地產業(yè)等領域，銀行、保險、電信、市場中介等服務行業(yè)也將向外資開放。用地需求量會增大。一是傳統(tǒng)的投資領域，如加工業(yè)、制造業(yè)和商業(yè)，由于國內企業(yè)的競爭力較弱，商業(yè)領域的進一步放寬，為外資更多地進入創(chuàng)造了條件；隨著服務業(yè)的市場準入，外資直接投資房地產開發(fā)和房地產置業(yè)會較目前有較大增加。在公開市場條件下，政府各項政策的公開，無疑會增大其外商投資的決心。
在外資企業(yè)用地管理上所面臨的挑戰(zhàn)，首先是行政管理要改革。外資公司應與國內企業(yè)享有平等的國民待遇，一些對外資投資有限制的規(guī)定及在所得稅方面所享有減免政策需要修改，對其審批和管理要同國內企業(yè)一致。其次是政策修改對引進外資的數(shù)量與速度有影響。從中國宏觀經(jīng)濟來講，需要更多更快地引進外資，以促進中國經(jīng)濟的發(fā)展；但從WTO的基本原則和國土資源部的行政管理來看，既要取消對外資投資的限制，又要取消對外資的超國民待遇，這可能會增加外商投資的絕對成本（如果其所得稅率按國內企業(yè)計算）或相對成本（如果國內企業(yè)所得稅率按外資企業(yè)計算），無疑會在一定程度上影響外資的進入。這種關聯(lián)程度有多大，對外資進入的影響度有多大，要結合亞洲周邊國家和地區(qū)的相關政策及國內相關利好政策的出臺等，進行綜合分析判斷。
工業(yè)及房地產業(yè)用地變化趨勢
以汽車行業(yè)為代表的高保護、高技術行業(yè)，加入WTO后受到的沖擊僅次于農業(yè)。據(jù)研究，到2005年，汽車行業(yè)的產出將減少81.2億元，下降15.1%，就業(yè)人數(shù)將減少49.8萬人，企業(yè)數(shù)目將減少27%，進口數(shù)量將增長105.1%。汽車行業(yè)的整合將不可避免，機電、紡織業(yè)重組任務大。國內的機械工業(yè)、紡織工業(yè)等行業(yè)技術落后，產品生產成本高，技術附加值低，經(jīng)濟效益低，市場競爭能力低。在中國加入WTO后，關稅降低，國外大量廉價高質的工業(yè)會進入我國市場，擠占相當部分工業(yè)品市場。這樣，我國工業(yè)企業(yè)也會面臨相當大的困難，一些中小企業(yè)會破產倒閉，企業(yè)之間的資產重組會加劇。房地產業(yè)會出現(xiàn)兩個明顯的變化：一是房地產的需求會有較大增加，二是在價格構成中土地價格會進一步上升。由于金融業(yè)等服務業(yè)的開放，外貿的進一步發(fā)展，大量外資機構的進入，市場對寫字樓之類的非住宅類物業(yè)的需求會有較大增加，目前大量寫字樓等高檔物業(yè)的空置現(xiàn)象會得到較大改觀。原來進入房地產開發(fā)行業(yè)的港資和臺資，也會因為市場需求量增大而加大其投資量（入世前后，已有一些港商和臺商看到了這一點，并充分利用目前的優(yōu)惠政策在內地圈地）。汽車進入家庭的比重增加，郊區(qū)住宅、公寓類物業(yè)需求也會增加。大量農民從農村轉移到城市，市場對普通住宅的需求也會增加。同時，房價的走低也會進一步刺激住房消費。在房地產價格構成中，由于國際市場上較低價格的建筑材料的進口，會在降低房價的同時，提高了土地價格在房價中的比重。而由于中國耕地的稀缺，由于市場對土地需求的增加會進一步提高其價格。
在土地管理上，上述變化對國有企業(yè)土地資產處置政策形成壓力。入世后，相當數(shù)量的企業(yè)會因為經(jīng)濟效益不佳而破產，也有相當數(shù)量的企業(yè)為增強其競爭力而兼并、重組一些企業(yè)，這都會導致大量的存量土地進入市場。當前，我國有償使用的土地主要集中在新增建設用地上，而原存量土地主要是行政劃撥用地。據(jù)統(tǒng)計，截止到2000年底，全國總土地出讓量為30萬公頃，僅占城鎮(zhèn)用地總量的5%；而在出讓土地總量中，以招標、拍賣方式出讓的土地量也只占到5%。當前行政劃撥土地進入市場的主要方式是補交出讓金、租賃、土地使用權作價（入股）、授權經(jīng)營等，但從當前城鎮(zhèn)建設用地的絕大多數(shù)仍是行政劃撥土地來看，無論從處置方式、配套政策，還是處置難度的工作量方面，當前對國有企業(yè)土地資產的處置方式及有關政策可能面臨較大程度的挑戰(zhàn)。對存量土地與增量土地利用政策的沖擊。入世后，房地產業(yè)、高科技產業(yè)及相關新產業(yè)對土地
需求量增加。以前城鎮(zhèn)非農產業(yè)的建設用地供給主要通過對集體農用地的征用，即通過增量來解決，但在糧食安全和耕地保護的硬約束下，入世帶來的建設用地需求量如何解決，取決于我們對現(xiàn)行存量土地與增量土地利用政策的調整。如果仍在現(xiàn)行政策指導下進行，盡管對農用地轉用及征用等管制很嚴，但仍可能會走利用增量土地的道路，而難以解決存量土地的集約利用問題。
建立高效土地有形市場
對國有企業(yè)的一些特殊優(yōu)惠政策，如容易取得行政劃撥土地，能用協(xié)議低價取得土地，能用授權經(jīng)營方式經(jīng)營管理土地等，應盡快進行調整，而對外資企業(yè)規(guī)定的很多土地利用特殊優(yōu)惠政策，如減免土地出讓金等，也應調整，并應與財稅部門就有關外資企業(yè)稅費（如所得稅的減免、土地使用稅減免等）進行協(xié)商，以求與國內企業(yè)一致。同時要加強對調整后對外資影響程度的研究。
統(tǒng)一土地使用權取得方式，并用法律形式界定各權利的性質及內涵。應盡量使用市場化程度較高的土地取得方式，如招標、拍賣，平等地對待內外資企業(yè)。同時，應研究授權經(jīng)營在服務業(yè)特別是電信、金融等行業(yè)放開后，外資是否能界入及如何平等對待等問題。
建立市場化程度高的土地資源配置機制。首先，要嚴格限定行政劃撥土地的范圍；其次是控制一級土地市場的土地供應要切實解決目前有些地區(qū)多部門征地、多部門批地、多部門供地的局面，真正做到統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地和統(tǒng)一管理，以建立有便于市場配置土地的環(huán)境；再次，盡量壓縮協(xié)議出讓土地的比例，并要求所有協(xié)議出讓地塊進行公告，以最大限度地推行招標拍賣方式。同時應按市場規(guī)則和國家法規(guī)，開展閑置土地的收購儲備，建立土地交易的有形市場。
嚴格規(guī)劃控制，出臺有利于存量土地入市的政策。要進一步強調土地利用規(guī)劃的法律地位，用規(guī)劃來控制城鎮(zhèn)建設用地量和流轉方向，控制集體非農建設用地的流轉方向；用規(guī)劃來引導城鎮(zhèn)產業(yè)結構的調整、促進土地資源的合理利用。無論是從建立現(xiàn)代企業(yè)制度以適應入世的競爭方面，還是從盤活土地資產、實行國民待遇等方面，都需要盤活各企業(yè)所擁有的存量行政劃撥土地。在政策方面，可以鼓勵政策為主，不強求土地價值一步到位的實現(xiàn)；可開展行政劃撥土地的資產評估，允許企業(yè)將土地以各種方式進入市場；可以探索將國家應得的土地資產價值部分以掛帳、債券或股份等方面控制。(國土資源報) |